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楼市调控周年记:土地供应政策大变,一二线成交量大跌

罗丽娟 来源:21世纪商业评论 2017-10-13
距离去年“930新政”的房地产市场大调控整整过去了一年,这一年,几十个城市密集发力,从需求端到供给端,短期调控到长效机制,持续加码调控力度,整个中国房地产市场发生了诸多变化。

刚刚过完黄金周,10月11日,广州的土地招拍挂市场不仅打响了年底拍地潮首战,还不忘赚足了眼球。

此次出让的地块包括4宗商业用地、2宗居住综合用地,最终以总价34.6亿元成交。其中最让人关注的黄埔开发区KXC-K1-9地块,作为广州首宗全自持租赁住宅用地,受到热烈追捧。

经过6轮争夺,在开拍前15分钟触碰最高限制价约2.2亿元,现场停止竞价,3天后转入“摇号”确定最后竞买人。

这意味着,广州首宗摇号地块诞生!

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对此,广东中原地产项目部总经理黄韬对《21CBR》表示,此次情况较为特殊,由于限制价格较低,全自持地块楼面价仅1万出头,此前周边地价已超2万元/㎡。

“如果接下来的限价都维持这样的水平,接下来的土拍市场或可能以‘摇号’为主。”不过,黄韬认为,这些市场手段都会在一段时间后,根据市场变化做出重新调整。

土拍新规则:限地价+全自持+摇号

在2016年以前,“竞自持”一词从未出现在土地市场。直到楼市系列调控政策出台后,在去年11月一场北京土地竞拍中,首次出现“限溢价+竞自持”的地价控制手法。随后,各省市纷纷跟进。

住宅市场和土地市场的联动作用一直密不可分。从源头调节住宅市场的供需关系,抑制地价达到稳定房价的目的明显必不可少。

从今年夏天以来,“全自持”也逐渐成为热门一二线城市土地招拍挂市场的主要手段,其中大型房企、国企等先行参与。

6月初,万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年,拿下佛山市南海区桂城逾5.5万平方米地块。

9月13日,上海挂牌出让四幅租赁用地,国企上海地产集团以总价16.876亿元包揽,共计面积21.8万平方米。

同月26日,杭州市国土局挂牌了两宗地块,其中一宗彭埠单元地块,土地用途标注为“租赁住房”,土地年限70年,需要100%自持70年。

在经历了超过半年的“零出让”之后,东莞招拍挂市场9月入市的两宗土地,开始采用“限价摇号”及“限价熔断”拍地模式。

无独有偶,在10月长沙的一场住宅用地竞拍中,其中两地块达到最高限价并“熔断”,进入摇号阶段。

而就在昨天的广州土拍市场盛况来看,土拍市场已经由“限溢价、竞自持“升级发展成为“限地价+全自持+摇号”新方式。

“对于此类用地模式,更多的要体现在结构性调整的思路上来,其价格管控本身也是符合预期的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《21CBR》,类似上海已经在自持方面的提法比较少了,而是租赁型用地,预计后续广州在全自持方面的称呼也会转变为租赁型用地的说法。

“由于传统可销售住宅用地减少,迫使房企参与到租赁市场竞争当中。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对《21CBR》表示,目前众多房企在租赁领域仍然处于摸索阶段,抱着试水的心态,希望在新领域能喝到“头啖汤”。

70年产权全自持土地,房企到底如何挣钱?

黄韬认为,这个长效机制的出现,也将会形成新的盈利点,“基于配套设施的完善,城市的变化,未来租购同权的实现,租金肯定是上涨的,长期持有其租金回报率远比目前市场要高。”另外,他提到,目前众多房企均以项目公司名义拿地,未来依然可通过股权转让形式,实现溢价盈利。

一二线成交创3年来最低值

除了土地市场,楼市也同样出现了新局面。

在广州工作的张军(化名)计划在国庆小长假期间,与家人到临近广州的三线城市清远买房。

其在现场看到,虽然已经是晚上,但是售楼处依然有十余桌客人正在商谈,在简单了解了房屋户型环境后,他与家人也以1万元出头的单价购置了一套100平方米左右的单位。

“我以为今年国庆假期会比较冷清,但是客流看起来依然比平常多些。”张军告诉《21CBR》。

根据中原地产研究中心统计,整体三四线城市成交依然维持高位,一二线热点城市在调控影响下,成交量创2014年来最低。

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在刚刚结束的黄金周中,全国30个热点城市,整体网签也大幅度下调。

其1-9月数据显示:全国楼市持续分化,北京、上海、广州、深圳等一线城市,年内平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到了47%。热点二线城市中,南京下调了57%,福州下调60%。

一二线热门城市作为此轮楼市调控的重点,今年以来,全国已有超过100个城市(县级以上)发布了150余次与房地产调控相关的措施,其中仅北京一个城市就发布调控政策超过20次。这致使部分购房需求流向三四线城市。

“三四线城市的行情可能还会持续一段时间,但是不会太久,其最大的问题是没有刚需支撑。”邓浩志表示,鉴于最近三四线城市量价表现活跃,最终是否招致调控也很难说。

从去年“930政策”以来,楼市调控已经满一周年,整个中国房地产市场也发生了诸多变化。

“虽然政策出台比往年更加密集,但市场参与者对政策的反应相对不激烈,以更平和的心态来对待政策。”严跃进谈到,目前一二线城市与三线城市的库存趋势基本趋同,市场分化概念正在被削弱。同时,作为持续价格管控的一年,总体市场房价也得到了有效把控。

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