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房价、土地的游戏规则是什么?一文看懂从2004年至今的地产业起伏

罗丽娟 来源:21世纪商业评论 2017-11-30
近两年高地价频现,房地产高烧不退,在“租售并举”政策指引下,沿袭十余年的土地“招拍挂”制度再变,房企进入全自持时代,能否成一剂去火良药?

房价、土地的游戏规则是什么?一文看懂从2004年至今的地产业起伏

文/ 罗丽娟 编辑/ 谭璐

在万众瞩目中,万科在今年年中于广东佛山斩获的一块70年100%自持地块,11月初,由城市公司低调举办了项目奠基仪式。这场名为“CCB建融家园.泊寓项目奠基仪式”看似常规,却重磅出现了万科集团董事长郁亮和中国建设银行董事长田国立的身影。

这并非万科的第一宗自持地块。自去年年底,万科在北京以109亿元拿下了北京海淀区的2宗全自持地块以来,在外界的疑惑声中,再战佛山、广州,目前万科手中自持面积超50%以上的地块达5宗。

“此为全国范围内首个金融集团与大型房地产公司共同建设的品牌项目,拟打造成为集租赁住宅、租赁公寓、商业、体育、教育等多业态于一体的租赁社区,共计约2400套租赁房源。”万科方面率先在佛山交出了答卷。

2016年5月,万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”,相比于一般的公寓,其主打年轻客群,装修偏个性化,兼具生活情调。不仅配备了公共厨房、书吧,还有台球室、观影室等,方便年轻人生活和休闲。价格也适应年轻群体的定调。

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泊寓公寓

在佛山落地已有的品牌,显然万科选择了一张“安全牌”。对于目前相关自持地块的拿地方向和规划,此前万科内部有相关人员向《21CBR》记者表示:“还未成型固定的策略,主要靠一股信心向前推进。”

据《21CBR》不完全统计,目前国内已成交带“自持”住宅用地超70宗。一时间“房企自持”已成为热点词汇。

自持地块如何突破原有的商业模式,最终实现盈利?对于房企来说,这一命题仍然充满悬念。

土拍开启楼市“黄金十年”

2001年12月,一位地方的开发商老总一筹莫展,为了获得一块项目土地,他到处托人“走关系”,依然竹篮打水一场空。

“我从来就没有从正规渠道批到过地皮。”他大吐苦水,“按规定,房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮,但实际操作却是另外一回事,地皮早就被有关系的人瓜分了。”

一块地皮,没关系的人拿要5亿元,有关系的人拿只需3亿元甚至2亿元就可到手。如此算来,如果最终房子同样卖5000元/平方米,后者赚取的显然是超额利润。

当年的北京已有3000多家房地产公司,实际上真正做项目开发的仅为十分之一,其余大部分被称为“地虫子”——做倒地生意。通过各种关系进行土地的囤积,有关系的人能够很轻易拿到地并进行炒卖,谋取暴利,这种现象在当时尤为普遍,土地价格在北京房地产项目的开发成本中占到了40%。

彼时,另外一边,深圳宝安土地分局的一位负责人,因为独自一人把城区的土地卖光,最终畏罪自杀。

一时间,全国各地土地市场黑幕交易的新闻纷纷被曝光。土地规则变化正在酝酿发酵。

2002年5月9日,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台,内容显示:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了“71号令”,终结了之前延续21年的土地协议出让制度,自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。并要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

一纸通令规定了最后的时间大限,一下子忙坏了京城内外的开发商们。原来的金饽饽,瞬间成了烫手山芋。各家项目公司着急地寻找下家,在随后的几个月中,二手土地信息漫天飞。当时市场上流传的一个数字是,北京大约有1270多块符合协议出让条件的土地急于出手。

梳理整个房地产行业的发展史,有人将“831大限”称之为“开启楼市黄金十年的一把钥匙”。

在公开市场的竞争,由此开始,也奠定了此后相当长一段时间里,“价高者得”的土地市场游戏规则。

2005年8月的北京,迎来了夏日的酷暑,同样大热的还有城内的土地市场。

一块清河毛纺厂地块引发了群雄争夺。当时顺驰、富力、华润、北京城建等7家大房企的高层参与竞拍,在经过81轮激烈竞争后,华润以超出起拍价7亿元、总价25.65亿元胜出,其楼面地价达7800多元/平米,这就是后来的华润橡树湾项目。当时马甸以北的住宅价格仅为4500元-5000元/平方米,热捧过后的清河毛纺厂成为北京首宗“面粉贵过面包”的地块。

2009年和2010年,土地价格上涨迅速,各地频繁出现高价地,“创新高”的单价和总价更新频率愈加频繁。

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让一向以高傲倔强示人的任志强首次承认自己失败,是在2010年3月的一场土地市场的争夺战中。当时,任志强与其所在的华远地产参与大望京1号地的竞拍,经过84轮的激烈竞价,最终地块以40.8亿元总价,楼面价高达27529元/平方米被远洋地产旗下子公司夺得,华远地产落败,被潘石屹讥讽为“花钱买丢人”。

从2004年到2013年间,火热的拍卖出让是最具代表性的场景。“很多人在一个大房子里,面对拍卖师的报价不断举牌,气氛一度推向高潮。这种场景,是那个时代的真实写照。”北京一家上市房企人士表示。

“黄金十年”的启动,一发不可收。

高价地推涨房价

2016年8月17日,位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿元,吸引了18家企业前来竞拍。

最终该地块以110.1亿元的总价成交,10万元/平方米的名义楼板价、14.3万元/平方米的可售面积楼板价、139%的溢价率,创下中国土地成交史上的“最贵”纪录。业内人士表示,未来项目的售价或将超过18万元/平方米。

中原地产研究部的统计数据显示,2015年,40大城市土地出让金合计成交了1.88万亿,比2014年全年的1.83亿约上涨了3.2%。

其中土地出让金超过千亿的城市有北京、上海、重庆。其他土地出让金较多的有广州、南京、苏州等城市。40个城市中,楼面价上涨的城市达到22个,大部分一二线城市的楼面价均出现了明显的上涨。

与以往在北上广深一线城市狂热发酵不同,此次上涨已经蔓延至二线城市,并且更为热烈,数量惊人。

2016年5月,在苏州发布“土地限价令”后的首场土拍上,高新区39号地块依然引来了十余家房企竞拍,最终因113轮叫价100606万元,超限价500万致中止交易。无独有偶,当时另一块位于苏州浒墅关经济开发区的41号宅地,也在51轮竞价后超过溢价,再告熔断。

同月在南京,出让条件苛刻的建邺区地块,最终也经过88轮厮杀,以88亿元的价格拍得南京约6.7万平方米的地块,溢价率高达114.63%,一时间溢价拿地似乎成为了市场的常态。

根据克而瑞数据,2016年前五个月,全国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗高价地,半数以上溢价超过100%,其中最高溢价率高达423%。

在时代地产2016年全年业绩发布会上,面对房企拿地“面粉贵过面包”的现象,其董事会主席岑钊雄告诉记者:“你说的面包是过去的面包,现在的面粉要做未来的面包。”

随着土地市场的强劲表现,商品房定价水涨船高。房地产行业盛况空前,大批豪宅产品入市。“已经不是群体效应,而是比比皆是。”一位业内人士感慨。

此时在上海静安区的苏州河畔,一排依然保持着上个世纪30年代建筑肌理的矮建筑群里,成交了一套700平方米的联排别墅单位,成交单价高达34.49万元/平方米。

另一边,深圳湾片区的房价平均单价早已超10万/平方米。甚至二线城市的个别项目也跻身单价“10万元+”阵营。位于塔尖的顶级豪宅的价格,更脱离城市的价格体系,达到普通房价的7-9倍。

房企自持时代来临

在高地价频现,房地产高烧不退的背景之下,土地“招拍挂”制度被迫变脸,房地产开始新一轮洗牌。

在2016年以前,土地市场上未出现过“竞自持”一说。直到楼市系列调控政策出台,在2016年11月北京一场土地竞拍中,首次出现“限溢价+竞自持”的地价控制手法。

以往的土地出让限价模式,是在保证起始价不过低的前提下,设定一个最高限价,以控制地王的产生。之后,又进一步加入“熔断”机制——如超过最高限价,则终止当次土地出让。

“竞自持”就是达到最高限价后不再直接熔断,开发商继续竞报自己持有的住房/商业建筑面积,这部分自持面积,在一定期限内只能租赁而不能对外销售,因此对开发商的资金实力和经营能力都提出了较高的要求。

该年12月,万科首开先河,以109亿元拿下北京海淀区2宗自持100%地块。随后一二线城市招拍挂市场上纷纷提出了“竞自持”要求。

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今年9月,上海、杭州挂牌出让租赁用地,需要100%自持70年。

10月10日,深圳亦开始试水“只租不售”的土地模式。一天之后,作为广州首宗全自持租赁住宅用地,受到热烈追捧。经过6轮争夺,在开拍前15分钟触碰最高限制价约2.2亿元,现场停止竞价,转入“摇号”确定最后竞买人。

世茂华南区投资总监易炳顺告诉《21CBR》记者,给暂时买不起房子而有居住需求的人群降低门槛,租房是很好的途径。

今年5月首入佛山的世茂地产,在短短一个月内,以超24亿元+3.9万平方米配建+8.28万平方米自持面积,拿下奇槎地块。相隔几日,在同一片区,世茂再拿下一宗需配建1.6万平方米人才住房和3.2万平方米自持的地块。

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世茂拿下的奇槎地块

对于整个集团首块自持宅地,在世茂内部最初也存在反对和疑虑的声音。“从地块挂出来我们就开始研究,前后差不多一个月,客户研究部、市场营销部、策划部、财务等部门经历了多轮讨论。”易炳顺透露,最大的担忧,来自于如何看待该自持项目,怎么做运营。

世茂的客户研究部人员,在拿地之前,先在佛山该地块附近做实地调研,包括周边楼盘、临街商铺等,收集当地人对当前住宅产品的户型喜好、居住习惯等。

更重要的是,在资金测算上,自持项目显然与此前销售型项目不尽相同。“我们所拿的地块是10年后可转入销售阶段,因此我们会更注重考虑该区域10年后有多大的价值增长。”易炳顺表示,按照此前世茂从拿地到销售的开发速度,只需测算大约3年后的销售价值。

虽然在酒店和写字楼项目上有成熟的自持经验,但是在住宅产品上,世茂希望有更精细的考虑。在同一个小区内,一边是售卖型物业,另一边为出租类物业,如何消除客户之间的心理落差,避免矛盾?在未来景观、物业品质、装修标准上该如何打造?

相比全自持项目,半自持项目显然更考验开发商的综合能力。

“为了避免等级落差,在产品的设计、装修标准上,两种物业会完全一致,但是在提供的服务内容上,我们将考虑更多定制化的内容。”易炳顺表示,对于租房客户,或将考虑增加搬家、旧家具处理、打造社交平台等增值服务,“我们会考虑推出与租客签十年的租约,例如可以约定每年租金涨幅多少,创造安心居住条件。”

易炳顺算了一笔账,如果起始为3000元的月租金,约定每年涨5%,第二年增加150元,这对于多数租客来说都是可以接受的,并且与上市企业签约,无需担心在目前租房市场上的房东临时变卦被驱赶出去等问题。易炳顺透露,未来世茂或将考虑在房屋租期满十年后,优先将房源卖给当前租户,这些细则都在计划讨论当中。

而打造中高端产品为主的融信中国,去年年中以31.55亿元拍得上海杨浦区新江湾地块,楼板价52840元/平方米。值得注意的是,出让合同显示,房企需要自持15%住宅,并建设25%保障性住房,中小套面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。

该项目毗邻复旦大学及湾谷科技园,同时,新江湾城作为上海东北角“绿肺”的概念一直被炒作。融信中国品牌营销中心总经理张文龙对《21CBR》记者表示,项目周边的高素质人群聚集,未来物业或考虑定制型产品,以定制化服务为主。

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湾谷科技园

据了解,今年年初,融信在杭州机场的类似性质地块,也清晰地将客群聚焦于机场工作人员,或将以小面积公寓作为其主打产品。

“自持物业仅占融信整体很小的一部分,相信未来自持物业会慢慢兑现自身价值,但是自持的具体模式我们还在研究中。”张文龙表示,融信将根据市场更加主动地调整自身步伐,“在土地预算方面,将增加预算额度及销售额的相关性,使两者更为匹配。”

多主体供给,拓宽住房投资渠道

“根据市场演变,重点城市未来的租赁市场多以小户型为主,注重增加周围生活配套,或将引导租金市场价格上涨。”新城控股高级副总裁欧阳捷对《21CBR》记者表示,随着市场上自持物业越来越多,持有自持物业的房地产企业将会对社会行为产生一定的影响。

今年7月,上海市发布《上海市住房发展“十三五”规划》明确指出,“十三五”期间,预计新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套。

欧阳捷认为,此前二手房租赁市场乱象众多,且管理成本较高,“未来租赁市场若房企牵头操盘,将有主力租赁市场的稳定和规范,也便于政府统一管理。”

中国共产党第十九次全国代表大会10月在北京召开,关于住房制度重点提到:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、中国方案研究院执行院长罗来军分析,对于多主体供给,是我国在住房供给侧结构性改革中所要推出的改革措施,创造条件让更多的社会资本、民间资本投入到住房的供给建设中,进一步拓宽原有的住房投资渠道。

“例如,未来不排除将农村土地拿出来给城市居民使用。”欧阳捷分析,目前城市住房由政府供给,农村住房为村集体宅基地供给,随着更多农民到城市成为城市居民和常住人口,土地供给不足,需将农村土地供给城市,可通过土地创新方式获取相关财政来支持城市的发展和建设。

目前多数小城镇人口处于净流出状态,其本身的房地产市场不振,土地出让金已经难以获取,“对于供给紧缺的大城市,可考虑以租赁住宅形式,农村集体土地代入,来补充城市的住房,或更能实现住有所居。”欧阳捷表示。

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