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十大房企的成绩单

罗丽娟 来源:21世纪商业评论 2018-09-28
十大房企的中期业绩和策略取舍,显露出高增长的巨头们多了些许谨慎。

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8月,国内地产上市公司2018年中期业绩纷纷出炉。

截至2018年6月30日,共有138家房地产企业销售金额超过50亿元,其中,107家超100亿元,7家迈入千亿元门槛。

以销售金额为统计指标,2018年中,跻身全国TOP10榜单的房企,多数的位次相对稳定,对比2017年全年TOP10榜单,新城控股势头最劲,上升4位,现排名第9位,上年排名第9位的华夏幸福已跌出榜单。

2018年以来,房地产调控和融资环境延续上年基调,持续收紧,决策层继续抑制非理性需求,并重点调整中长期供给结构。根据国家统计局数据,今年1-6月,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%;房企到位资金79287亿元,同比增长4.6%,多项宏观指标增速回落。

在逆市中,大型房企表现如何,又如何未雨绸缪,早做安排?我们以TOP10房企为样本,主要关注其2018年中期业绩销售额、营业收入和利润表现等,并从各中大型房企对后市态度和未来战略规划中,管窥房地产市场的发展走向。

我们发现,TOP10房企中期业绩发布,大体呈现四大特点:

○ 土地储备扩充出现分化:在房地产行业,“原材料”至为重要。储备大量且足够便宜的土地,有利于保障未来的利润。

十大房企中,上半年恒大、融创、新城控股、华润置地4家净利润增幅均超120%,其中恒大净利润达530.3亿元,融创净利润增幅达292.3%,它们项目多数集中于重点热门城市,受益于早年充足、低廉的土地储备,其平均土地成本低于3700元/平方米。

值得注意的是,各家在拿地策略上已有分化,虽然碧桂园以2242亿元、530宗土地同时荣居拿地排行榜首,以往相对激进的恒大、融创扩储节奏却大为放缓,而保利、绿地、华润等国资背景的房企,拿地力度正在赶上来。

○ 财务杠杆趋向谨慎合理:作为资金密集型行业,房企资产负债率多为60%-70%之间。2018年上半年,房企财务杠杆普遍更为谨慎,尤其负债率较高的房企降杠杆效果显著,如恒大、融创、绿地等,净负债率在2017年末的基础上均有所降低。

有趣的是,部分财务杠杆偏低的房企,在规模扩张的需求下,开始适当提升杠杆水平,如万科、龙湖、华润等房企,开始有意识扩充土地储备,2018年上半年的净负债率较2017年末有所提升。

○  “强者恒强”,行业集中度持续上升:截至6月30日,销售额达1000亿元以上的超级房企俱乐部,成员达到7家,销售额平均增速为32.5%,规模化优势持续凸显,其中碧桂园突破4000亿元大关,万科和恒大也迈过3000亿元门槛。

龙头房企逐步扩大领先优势。当前TOP10房企集中度约为30%,换言之,全国同期三成的销售成绩由TOP10房企贡献,其中,碧桂园、万科、恒大三家占比超过15%。有预测称,2020年,TOP10的市占率将达40%以上,三大龙头占比超20%。

○ 去地产、多元化布局加速推进:多元化、产业化、国际化成为多数规模房企的战略标配。核心房企已将多元化触角延展至高新科技、长租公寓、文旅地产、大健康等方向。

例如,万科、龙湖在长租公寓领域持续发力,打造自有长租公寓品牌;碧桂园、恒大、绿地等斥巨资投入创新科技领域;国资背景的中海地产和华润置地,提出了“地产+”多项业务助力模式。上半年,龙湖地产更名为龙湖集团,为多元化布局“正名”的房企再添一员。

1.碧桂园

延续2017年登顶第一房企的势头,2018年上半年,碧桂园(02007.HK)各项指标增速依然不减。集团总收入约为1318.9亿元,同比增长69.7%;净利润约为163.2亿元,同比增长94.9%;实现合同销售额人民币4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%。

只是,过去两个月内接连发生安全事故,碧桂园已提出接下来要“提质控速”,将零伤亡作为公司追求的长期目标。

“过去两个月内发生的安全事故,我们检讨是对安全的重视程度不够。”碧桂园集团董事会主席杨国强公开谈及,碧桂园正在重新审视公司的管理系统,宁可放慢发展速度。

至于“降速多少”,碧桂园总裁莫斌在业绩会上回应称:“减缓发展速度是相对于我们自己有所调整,不是说有量化的指标。”不过,集团首席财务官公开表示,“如果现在没有买碧桂园的股票,一年后肯定会后悔”,暗示其内部目标依然可观。

值得注意的是,碧桂园正计划在顺德建设机器人谷,认为机器人在现有业务中有多种应用场景,比如建筑机器人、装修机器人或将可用于集团房地产项目,并于6月宣布进军农业。

2.万科

上任万科总裁后,祝九胜的第一份成绩单不错。

2018年上半年,万科A(000002.SZ)实现销售金额3046.6亿元,营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

“万科不再是住宅的代名词,服务美好生活无处不在。”万科董秘朱旭表示,万科继房地产开发和物业服务之后,如今,再将租赁住宅确立为核心业务,“万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业。”

年初,万科董事会主席郁亮明确表态,地产企业不能再奢望以不动产价格上涨来赚钱,而需要将自己看成制造业、服务业,“非常明确地说,中国房价单边快速上涨时代已经结束了。”在其看来,面对大时代和行业的变化,谁能引领变化谁才是领先企业,不能再沿袭传统的规模思维。

2018年,万科将租赁住宅确立为核心业务,截至6月30日,长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超16万间,累计开业超4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

3.恒大

今年1-6月,中国恒大(03333.HK)合约销售3041.8亿元人民币,在国内房企中排名第三。其中,销售面积2905.9万平方米,同比增长17.4%;销售均价为10468元/平方米,同比上升6.1%。

截至6月末,恒大收入3003.5亿元,同比增长59.8%。净利润较2017年同期上升129.3%至人民币530.3亿元,其一家利润超过碧桂园、万科、保利、绿地四家之和,稳居行业“利润王”。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示,今年恒大利润的实现,主要来源于超前的战略储备,“我们积累了大量优质土地,经济发达的一二线城市占比32%,三线城市占60%”。财报显示,恒大土地储备达3.05亿平方米,土储成本仅为1683元/平方米,为龙头房企中最低。

对于后市,夏海钧表示,随着国家宏观调控政策的逐步落实,房地产的发展会更加稳定,“一些中小企业退出以后,大企业的市场份额逐渐增加,以此保证整个中国房地产界健康平稳地发展,我们对于房地产业充满了信心”。

不过,作为下调负债水平的一大举措,恒大上半年的拿地规模大幅缩减,对比2017年同期,拿地数量和建筑面积减少近半。年初,夏海钧曾表态,已有的土地储备足以支持中短期发展。

恒大定下的新蓝图是,到2020年底,恒大将实现总资产3万亿元,年销售规模8000亿元,年利税1500亿元。

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4.保利

低调的保利地产(600048.SH),依然盘踞在第一阵营。

2018年上半年,实现销售金额2153.12亿元,同比增长46.86%,已达2017年全年销售额的70%;营业总收入595.36亿元,同比增长9.30%;归属母公司净利润65.05亿元,同比增长15.13%。随着保利大量已销售项目进入结转期,后续收入、利润预计增长显著。

财报显示,在保利已签约销售项目中,一二线城市占比近78%,珠三角和长三角两大核心城市群占比分别达31%和20%。2015-2017年,保利开始在三四线城市增加布局,新拓展的土地面积占比由25%上升至37%。官方表示,将继续加码三四线城市,未来并购项目占比也会有所增多。“保利已完成在全国99个城市的布局,拥有8950万平方米的待开发土地资源,预计可满足未来2-3年发展需求”。

此前,保利地产总经理刘平曾在股东会上坦承,因为城市布局、周期性战略等因素,保利与碧桂园、恒大及万科确实存在差距,“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言,不会放任这种差距继续增加”。

保利地产董事长宋广菊已给出更为“量化”的指标:“2018年保利地产回到前五是可以的,对未来两三年,保利再站到前三的位置我是有信心的。”这预示着其不太可能放慢后续的发展节奏,上半年,保利新增规划总地价为1072亿元,位居行业第2位。

2018年上半年,保利地产完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权的交割工作,从而间接获取保利置业20%的股权,基本完成集团境内地产业务的整合。

5.融创

2017年,融创中国(01918.HK)投资乐视失误,以至于“半年白干”。2018年上半年业绩翻身,公司实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;核心净利润约66.1亿元,同比大幅增长约292.3%。

主营业务上,融创延续销售高增长的态势,整体合同销售额同比增长76%,至1915.3亿元,权益合同销售金额同比增加83.7%至1378亿元。单从销售数据上,2015-2017年,融创合同销售额年复合增长率超过130%。

近两年来,融创在TOP10房企榜单中排名稳步上升。当问及未来是否打算在规模上赶超碧桂园、恒大时,融创中国董事会主席孙宏斌未直接回应:“我们不需要去追赶谁,别人都在学我们,学我们的布局,学我们的产品,学我们的服务。”同时,他自夸融创小区是开发商中入住率最高的小区,“融创就是榜样”。

融创上半年严控拿地速度、加速去杠杆,新增土地储备约2920万平方米,相对2017年同期的 3023万平方米,略有缩减。下半年,基于调控政策的延续及流动性的持续收紧,管理层预计整体土地价格将会逐步回落,趋向合理,同时将会有较多的并购机会出现。

孙宏斌表示,中国地产业发展不均衡,未来融创将倾向于绝对价格较低的城市,“现在我对买房子的建议是,有购房需求的,比如结婚,可以买。如果投资,还是买股票好,比买房子好很多。”

6.绿地

2018年上半年,绿地控股营业收入为1578.9亿元,同比增长25.3%;利润总额116亿元,同比增长40%;净利润61亿元,同比增长30%。房地产主业实现合同销售金额1627 亿元,同比增 22%,距离4000亿元全年目标,任务尚未过半。

2014年,绿地曾超越万科成为行业“老大”,目前距离第一梯队已相去甚远。

值得注意的是,在绿地合同销售金额1627亿元中,去库存就有526亿元。2018年以来,绿地在推新盘、去库存、促回款等层面发力,同时积极去杠杆,其资金储备已逐步提升。

上半年,绿地土地储备的扩张非常进取, 新增权益建筑面积约 2161 万平方米,同比增幅高达242.5%,权益拿地金额 421 亿元,已接近 2017 年全年 457 亿元的总金额,对应货值近 3000 亿元。

高铁新城战略成为绿地房地产主业新助力。绿地控股董事长、总裁张玉良正力图塑造全新项目品牌“绿地城际空间站”:以全国高铁站前地块为载体,将高铁站、居住、商务、旅游等业态融合,全面解决入驻企业及人群的衣食住行、娱教商办医等全面需求。

目前,“绿地城际空间站”已布局国内17座高铁城市,未来将与中国高铁同步延伸,形成全国性的网络化布局。在上半年新增土储中,“绿地城际空间站”项目占比超过30%。

7.中海

以26.3%的净利润率,中海地产(00688.HK)继续蝉联利润率最高的房企。

2018年前6月,中海共实现合约销售金额1508.5亿港币,同比增长18.5%,对应合约销售面积847万平方米,同比增长8.6%,相较其高利润率,销售数据实则过于平稳。

截至今年6月末,中海持有现金港币1279亿元,净借贷比仅为28.1%,资产负债率不到60%,在千亿级别的房企中,中海的负债率最低,拥有充足现金流的中海地产,在拿地节奏上也所放缓。在限价以及金融去杆杠的背景下,中海地产上半年共收购26宗土地,耗资港币459.5亿元,仅完成全年土地预算的34%。

手握巨资的中海地产,对于当前市场持谨慎观望态度。公司董事局主席兼行政总裁颜建国表示:“政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,目前我们对市场保持高度谨慎态度。我们宁可错失一些机会,也不想投错几块地。”

“下半年会有更好的投资机会出现。”颜建国认为,中海地产将加快持有型商业物业的运营规模与收入增长,加强成本管控,坚持稳健的财务策略,保持攻守兼备的发展态势。

8.龙湖

今年上半年,高管流失而非业绩,成为龙湖(00960.HK)的一大看点,以至于集团董事长吴亚军在业绩会直接回应:“龙湖成为行业挖掘的对象,我也很开心,一个好的公司不光是产出经济效益,产出人才也是。”

1-6月,龙湖实现营业额为271.2亿元,同比增长45.9%,其中物业投资收入为18.5亿元,同比增长62.8%。上半年,龙湖实现签约额971.0亿元,同比增长4.8%,达成全年销售目标49%。销售额创新高,但是仅4.8%的增速,较显疲弱。

对此,龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓解释说:“主要是节奏的问题,一是上半年供货不多,集中在下半年;二是去年下半年去化率很高,留存到今年未去化的(货值)只有500亿;三是,去年我们将大量下半年的货排到上半年销售。”其表示,今年全年龙湖有3000亿元供货,下半年会大量推盘,全年完成2000亿元目标没有问题。

今年为龙湖创立25周年,龙湖地产已更名为龙湖集团,将主航道业务定义为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务。官方表示,将根据客户需求调整不同产品和业态间的比例,力求在调控的市场中精准定位、达成目标。

集团下面不设区域公司,一直是龙湖与其他同量级房企最大的区别。“在龙湖没有英雄。”吴亚军表示,接下来会持续推进管理升级,实现“平台+端”的系统优化 。

9.新城控股

自2017年首次跻身“千亿”阵营,新城控股(601155.SH)继续保持高增长势头,上半年公司合同销售额达到953.11亿元,同比增长94.17%,完成全年1800亿目标的52.95%。

报告期内,新城控股实现营业收入157.75亿元,较上年同期增长39.10%;净利润25.38亿元,同比增长122.81%,公司结算项目较上年同期有所增加。

上半年,新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略继续推进,旗下吾悦广场实现租金及管理费收入8.76亿元,同比增长154.93%,出租率达98.32%。今年以来,新开业吾悦广场3个,在建及拟建的吾悦广场达到54座。据悉,新城控股年内还将新开业吾悦广场15座,至年底总数将达41座。

新城控股副总裁欧阳捷此前曾表示,预计到 2020 年,将实现吾悦广场开店 100 座、年租金达 100 亿元,此后,该言论受到上交所的监管关注。

10.华润置地

“做到行业前十是力所能及的事情,华润更加关注市值、股东回报及利润增长。”华润置地董事会副主席唐勇在中期业绩会上表明心迹。

2018年上半年,华润置地(01109.HK)实现综合营业额人民币437.8亿元,按年增长40.4%,扣除投资物业评估增值后的核心净利润为72.8亿元,同比增长152%。值得注意的是,华润置地的综合毛利率水平达48.1%,为历史新高。

华润置地高级副总裁兼首席财务官俞建透露,2018年上半年结算额为365亿元,结算单价同比增长82%到18844元/平方米,在结算项目中,一线城市的结算额占比超过54%。其中,深圳湾悦府和华润城两个项目的毛利率都超过70%。

作为一家略显保守的央企,华润置地上半年“积极”拿地,受到业界关注。前6个月,华润置地在土地市场上斩获41宗地块,新增土地总计容建筑面积达817万平方米,总地价672.9亿元,权益地价513.4亿元,接近去年全年的权益地价。

华润官方解释,这是基于公司回款额增加,为平衡发展而补充土地储备,“接下来,华润置地仍然会跟着强有力的需求走,主要在大中城市和大城市周边,这是一直以来维持的拿地策略。”

对于后市,华润置地高级副总裁谢骥表态:“相对比较严谨的调控政策下,我们认为下半年房价会比较平稳,不太可能大涨,也不太可能出现大幅度下跌。”

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