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碧桂园、华夏幸福等房企增速放缓,“降价潮”将持续蔓延

霍温洁 来源:蓝鲸财经 2018-10-15
房企又将通过何种方式继续做大市场?

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随着“金九”结束,2018年前三季度落下帷幕。今年房地产行业在“房住不炒”总基调下调控依然从严,货币政策“去杠杆”贯穿始终,房企资金趋紧形势依旧严峻。在政策和经济的双重压力下,前三季度百强房企销售增速同比放慢,房地产市场的资金和资源进一步向头部企业靠拢,市场集中度提升,行业马太效应尽显。

据克而瑞数据显示,截至9月末,TOP10房企销售金额门槛已经超过1400亿大关,前三季度,TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%以上。TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%,分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。而百强房企的权益金额集中度也同比提升8.4个百分点至54.1%。然而在销售金额集中度提升的同时,以碧桂园(HK:02007)、华夏幸福(SH:600340)为代表的典型房企却出现了销售增速下降的势头。

在这一轮长期趋严的政策导向下,艰难熬过前三季度的房企势头明显变化。万科(SZ:000002)高调喊话“活下去”,中国恒大(HK:03333)、阳光城(SZ:000671)等房企纷纷启动全国范围降价。业内人士指出,这种“悲观”情绪或会在四季度市场中持续蔓延,从而引发更大幅度“降价潮”。

千亿房企达18家 行业集中度进一步提高

根据克而瑞研究中心发布2018年1-9月房企销售排行榜数据显示,2018年前三季度,TOP100房企整体销售规模近7万亿元,同比增长39.6%。门槛、集中度进一步提升,达历史新高,规模房企的数量也进一步增加。

行业集中度的提升,也进一步激发了房企之间的规模竞争。克而瑞数据显示,2018年1-9月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。在规模竞争的激发下,TOP10房企的流量销售金额门槛已经超过1400亿元大关,包括碧桂园、中国恒大、万科、融创中国(HK:01918)、保利(SH:600048)、绿地控股(SH:600606)、中海、新城控股(SH:601155)、龙湖(HK:00960)、华润置地(HK:01109)、世茂(HK:00813)、招商蛇口(SZ:001979)、华夏幸福、阳光城、旭辉(HK:00884)、金地(SH:600383)、中南置地、绿城中国(HK:03900)在内的18家房地产企业前9月销售金额超过1000亿元。TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%以上。其中,TOP30房企门槛提升幅度最大为56.1%,百强房企门槛则较去年同期增长30.9%至135.7亿元。

与此同时,2018年前三季度,TOP100各梯队房企销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中,TOP10和TOP50房企的流量金额集中度达到27.9%和55.3%,分别较2017年同期提升3个和9.5个百分点。百强房企的权益金额集中度也同比提升8.4个百分点至54.1%。

行业集中度的提升,除了体现在销售集中度以外,同样体现在房企新增货值集中度上。据克而瑞1-9月新增货值排行榜数据显示,销售TOP10房企在1-9月的新增货值在百强房企中占比达到53%。TOP30以后的企业,各梯队的销售集中度均高于货值集中度。这意味着,在当前土地市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下,企业间的规模竞争将愈发激烈,中小企业间的差距将越来越大。

从单个房企来看,碧桂园、中国恒大、万科地产分别以销售流量金额5520.5亿元、4450.9亿元、4323.2亿元稳居行业前三,且占据TOP100房企今年前9月合计销售额的48.12%。同时,碧桂园、中国恒大、融创中国、万科地产、绿地控股分别以9655.4亿元、7731.6亿元、6848.8亿元、5071.5亿元和3388.7亿元位居新增货值TOP前5。

随着行业集中度的不断提高,龙头房企的优势会越发明显。以万科为例,一方面在秋季会议上高喊“活下去”,释放着行业寒冬将至的信号。另一方面,据华夏幸福10月9日公告显示,万科拟以32亿元收购华夏幸福环京10宗地块。并且,万科三季度拿地花费近500亿元,逼近恒大、碧桂园、保利、融创中国总和。至此,万科式“活下去”成为行业新的探索方向。

百强房企业绩规模下降 销售增速放缓

房地产政策调控深化与扩围并存的现象,成为今年前三季度特有的楼市“奇观”。在住房政策的高温加持下,房企的业绩也随之受到影响。

据克而瑞数据显示,2018年第三季度,百强房企实现销售业绩约2.4万亿元,较第二季度2.6万亿元有所下降。具体来看,TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅最为显著。TOP3房企第三季度的总体业绩规模为4100亿元,较二季度环比下降近21%。

与此同时,房企销售增速明显放缓。天风证券研究报告指出,2018年9月份,TOP100、TOP50、TOP10房企流量销售额同比增速分别为34%、33%和26%,较8月下降18、17、和0个百分点。其中,碧桂园、华夏幸福、绿城中国、蓝光发展(SH:600466)的销售增速出现负值,分别为-3%、-39%、-25%和-17%。

中风证券行业研究报告认为,9月份部分房企销售金额增速虽略有回落,但仍处于高位,环比依然在增长。随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛,不排除销售去化率进一步下降,但由于房企推盘量增多,预计增速可能进一步放缓,但不必过度担忧。

报告同时指出,目前市场对地产板块的政策担忧已经反应相对充分,且土地市场近期降温,政策面继续收紧的概率不大。同时在宏观经济压力下,宽信贷、宽货币、宽财政等政策有望相继出台,房地产行业将会明显受益。

苏宁金融研究院特别研究院江瀚对蓝鲸房产分析,房企业绩规模的下滑是多方面原因造成的。一方面,在当前中国的经济发展水平之下,房地产企业已经逐渐成长为巨无霸的形态。在这种大规模的情况下,想要继续保持之前超高速增长并不现实;另一方面,在“房住不炒”的主基调下,当前房地产市场正在向居住市场转变。在向居住市场转变的过程中,房地产市场能够提供给房企利润增幅的增速必然是下降的。

江瀚进一步指出,在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,房企为完成业绩目标、冲刺规模,预计还会有加大货量供应。

安居客首席分析师张波分析,四季度房企的降价潮可能会袭来。目前房企普遍对于后市并不看好,持“悲观论”想要“活下去”的房企不断增多,而降价则是最为有效的手段,四季度房企以价换量大面积推开将是大概率事件;棚改政策不断收紧,导致部分三四线城市的房价下行压力增强,从10月8日国务院常委会通传出来的动向来看,商品房库存不足、房价上涨压力大的城市,取消货币化安置的进程要求“尽快”,这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。

他同时表示,受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速,但土地市场将进一步降温,四季度土地的流拍或将成为一种常态。

江瀚对此表示认同,从现阶段可以判断,今年第四季度,房地产市场将保持平稳或横盘的发展走势。房地产市场必然要经历从赚快钱向转慢钱的阵痛过程。

行业马太效应愈发明显,在房企普遍增速放缓,四季度态度“悲观”的背景下,房企又将通过何种方式继续做大市场?我们拭目以待。

题图来源:图虫创意

原标题:碧桂园、华夏幸福等房企增速放缓,“降价潮”将持续蔓延

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