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深圳房产中介“开挂”:我跟进的业主,没有不涨价的

李惠琳 来源:21世纪商业评论 2020-04-24
深圳楼市一枝独秀,主要由于去年突然刺激房地产,松绑豪宅线,相当于杠杆多了两成。

深圳房产中介“开挂”:我跟进的业主,没有不涨价的

张辰是深圳宝安区的一位房产中介,在过去三个多月里,他见证着本地楼市的一路飙升。

“这边的房价从1月开始猛涨,但在疫情期间,整个市场交易基本停滞。3月恢复成交后一直非常活跃,就是发飙状态。”张辰坦言,“我跟进的几个业主,没有不涨价的。”

比如,一套位于宝安区的61平米两居室,一路上涨了53万元。张辰说,“招商果岭花园一套518万元的两居室,2019年12月底报价是465万元,再往前在去年11月的时候是392万。”

事实上,“开挂”的不仅是热门的宝安区,是整个深圳楼市。

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根据国家统计局的数据,3月,深圳二手住宅销售价格涨幅领跑全国,环比上涨1.6%,对比之下,北京和上海分别上涨0.2%、0.3%,广州下降0.2%。而在新房方面,深圳的销售价格环比增长0.5%,涨幅居全国第六,北京持平、上海上涨0.1%、广州下降0.5%。

千万级豪宅“日光”

深圳楼市的复苏,最先回温的是南山和宝安区域。

3月7日,位于南山区的新公寓项目“太子湾·湾玺”,均价11万元/平,每套总价约2000-5000万元,戴着口罩的购买者,仅一天就将104套抢购一空;3月13日第二次开盘,4200万起步价的14套豪宅,八秒售罄;4月5日第三次开盘,54套公寓,半天卖光。

深圳中原研究中心的统计数据显示,3月深圳全市二手住宅成交量为8008套,环比上升380%,均价为59048元/平。在豪宅的拉动下,新房市场也明显升温。3月新房住宅网签3152套,环比提升279.8%,其中豪宅网签521套,环比增长279.8%。

一套房子一个月涨价100万,在深圳热门片区不是什么新鲜事儿。

张辰在3月2日卖出了一套宝安区碧海富通城的94平三居室,当时卖出的价格是618万元,目前这个小区的同样房型已经涨价至700多万元,“富通城现在就连两房也没有低于600万的,而去年大部分都是400多万。”

值得注意的是,目前深圳楼市表现出明显的“西热东冷”区域分化,西部的宝安、南山等热点片区房价猛涨,而东部的盐田、坪山等地甚至出现微跌。

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根据深圳中原研究中心的数据,3月份,深圳宝安区的销售价格涨幅最大,环比上升1.21%至65031元/平,共成交2089套,居全市之首,南山区均价也突破10万/平。而盐田区的成交套数仅138套,成交均价还下滑0.42%至44959元/平。

进入4月,热点片区涨势依旧。4月13日至19日,深圳全市业主报价上升的盘源占比为55.35%,其中南山区涨幅最大,环比上涨1.99%。“南山一直是深圳房地产市场的头牌,涨幅一直很猛,宝安区由于前海概念今年也涨了很多,但涨的太猛后面就会有点乏力,罗湖太老太旧了,基本没怎么涨。”张辰说。

助推这波房价上涨的主力是投资客和刚需族。深圳中原研究中心数据指出,3月深圳二手房投资客占比为38.01%,占比较上月上升0.91%,非深户购房占比为18.2%。

在魔幻的行情下,宝安区、南山区的多个楼盘出现恶意加价、收取百万级“喝茶费”等违规操作,引发监管层频频出手,要求严查房企和中介恶意炒作、哄抬房价、收取价外费用的违法行为。

违规资金炒房?

尽管深圳住建局表态,2020年以来,深圳房价整体稳定,部分热点片区、楼盘二手房价格上涨,主要是前期积累的需求集中释放造成的,同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。

但不少媒体报道指出,支撑此轮房价上涨的因素之一,或是抵押房产经营性贷款流入楼市,与地方政府针对中小微企业的贷款贴息政策有关。

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2月底,深圳推出“惠企16条”,提出优先扶持受疫情影响严重的中小微企业,划拨30亿专项资金重点用于贷款贴息,按照实际支付贷款利息的50%给予总额最高100万元的补贴、贴息期限不超过6个月。

外界流传的一种操作方式是,企业主或个人将名下房产后作为抵押,向银行申请经营性贷款,之后再度用于购房,借助贴息政策,实际利率远低于房贷利息。这种方式的可操作性有多大?

深圳一位银行人士告诉《21CBR》记者,房产抵押经营性贷款额度最高是房产评估价的七成,申请基本条件是提供企业的营业执照,有的银行要求公司经营满六个月或者一年,以及对企业的流水、上下游订单等经营情况进行调查,但多数只是作为调查要点,没有明确限制。就审核要求而言,房抵贷没有信用审核调查严格。

上述银行人士表示,疫情爆发后,银行对信贷政策有一定调整,原先需要现场上门调查的流程可改为非现场调查,小微企业的贷款利率也有所降低,加上政府推出贴息政策,企业贷款的成本大幅减少,“比如以前一笔贷款的利率可能要5.5%,现在的利率也就4.05%,加上政府贴息,可能有些企业经营贷的成本不到2%。”

此前,市场上就有一些中介公司专门负责给企业包装,向银行申请经营性贷款,因此,不乏部分资金被用于借贷、炒股、买房等非经营用途。

“银行仅只能做到合规而已,一般不会继续核查回流情况,因为款项转到其他银行后,本行基本上追查不到,除非监管进行全面查看。”该银行人士表示,深圳开始严查房抵经营贷后,银行对于新过户房产抵押的审核会更严格。

中原地产首席分析师张大伟表示,企业经营贷的关键是增加了杠杆,基本都是之前有一套房的购房者,用这个工具撬动首付,变相加杠杆。但对于购房者而言,成本并不低,“企业经营贷利率,目前在深圳也不低,补贴基本只有半年,最大的问题是叠加过桥服务费,成本也不低,年化4%-5%,而且最长也就3-5年归本。”

深圳房产中介“开挂”:我跟进的业主,没有不涨价的

深圳南山区的一位中介刘绘告诉《21CBR》记者,购房者中确实有人通过企业经营贷或者高评高贷,提高自己的首付预算。“一般多适用于投资者购买高首付房产,但这样的客户并不多。”

4月20日,人民银行深圳支行向辖区各商业银行下发通知,要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入楼市情况,并于4月22日披露了自查结果:未发现刚注册企业即申请经营贷的情况;未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况;辖区存在个别商业银行有客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况,但规模占比很小。

同在4月22日,深圳中小企业服务局也表示,目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段,不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这体现了监管部门严管资金流动的导向,后续包括首付贷、小微贷、企业贷、消费贷等领域,都要对资金用途进行管控,防范资金随意流入房地产市场。

“豪宅税”是诱因

房价的涨跌是多方因素综合作用的结果,相比经营贷和贴息政策的影响,业内人士普遍认为,此次深圳房价上涨的核心因素,是去年“豪宅税”征收标准调整政策利好的延续。

2019年11月11日,深圳规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住宅”,满两年可免征增值税。

而按照此前的规定,南山区总价在490万元以上、宝安区总价在360万元以上的房源均属于豪宅,需额外缴纳增值税。新政实施之后,深圳房价迅速上涨,业主“抱团”涨价的新闻频频曝出。2019年11月,深圳全市二手住宅共成交8013套,创三年成交量历史新高。

深圳房产中介“开挂”:我跟进的业主,没有不涨价的

“深圳楼市一枝独秀,主要还是由于去年突然刺激房地产,松绑豪宅线,相当于杠杆多了两成。”张大伟告诉《21CBR》记者,深圳豪宅税征收标准调整后,市场认为政策宽松了,与最近的企业房抵经营贷的关系并不大。

他指出, 企业经营贷进入楼市是全国普遍问题,近一年企业贷利率虽直线下调,但还款周期短,归本约束严,房价不涨没人会动这个心思。深圳是因为豪宅税调整,才激发了购买者的投资欲望。

同时相对宽松的调控政策也是助推器,“深圳在一线城市里的确是最宽松的,不论是落户政策下的限购,还是信贷首付成数,以及豪宅税下的个税、增值税、交易成本等。”张大伟说。

多位中介也表达了同样的观点。“去年双11之前,客户买房动不动就要缴纳30万以上的税,豪宅税取消之后,房价就开始涨了,业主一天一个价,只不过一开始没现在涨这么猛。”张辰对《21CBR》记者说。

刘绘表示,“豪宅税”政策调整之后,从北方和香港来深圳买房的人开始增多,甚至有人在网上看房后直接交定金。

除了政策因素,深圳房价的居高不下,也有诸多内部因素支撑。首先,2019年以来,深圳接连迎来大湾区发展规划纲要、先行示范区意见发布等政策利好,使楼市的投资价值提升,吸引大量资金涌入。

其次,深圳住宅用地供应较少,市场供需极度不平衡。作为全国人口净流入第二大城市,每年有大量年轻人涌入,2019年常住人口达1343万人,叠加宽松的落户买房政策,形成了对房地产的旺盛需求。然而,相比其他一线城市,深圳面积小,住宅用地供应有限,2019年深圳共出让11宗居住用地,面积达31万平,新房源缺口依然巨大。

对于深圳房价未来的走向,张大伟认为,主要取决于调控力度,不调控就有可能继续上行。


(编辑:谭璐)
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