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瘦身的王健林,地产老板们都羡慕

李惠琳 来源:21世纪商业评论 2021-09-17
这次,讲的是轻资产故事。

王健林的朋友又扩圈了。

9月16日,万达商管获得了碧桂园投资,宇宙房企一投,就是15亿美元。

上市前,已筹资近60亿美元资金,投资者中有中信资本、腾讯以及蚂蚁集团,加上三四年年前入股的苏宁、京东和融创,中国数得着的顶级富豪,都用真金白银力挺老王。

钱到账,王健林离敲钟不远了。

珠海万达轻资产商管,已于8月20日提交境外IPO申请材料,上市前筹资的估值为280亿美元。

现在的万达商管,核心业务在于万达广场的运营管理,由原万达商业地产“瘦身”而来。

时移世易,王健林一度从首富王座跌落,哪怕在地产圈,风头也被好几个猛人抢了,几乎沦为二流角色。

现在,地产老板们可能都羡慕老王,羡慕他稳稳的租金,一身轻松,更羡慕他看得准、行动早、下手狠。

玩转轻资产

在资本市场兜兜转转的王健林,这回,讲的是轻资产故事。

2014年,万达商业地产在港上市,创下当年港交所最大IPO,不到两年,主动宣告退市,官方原因是“价值严重低估”。

2017年,王健林突然债务压顶,4天时间,就和融创孙宏斌达成交易,将13个文旅项目股权、77个酒店甩卖了,总投资4840亿的核心业务,以600多亿就出清了。

后来,孙宏斌点评贾跃亭,说他处理事情不坚决,专门夸了王健林的果断,“(贾)缺壮士断腕的精神,你看人家老王! 这就是一个成功的企业家!”

地产调控持续收紧,躺着赚钱的时代远去,王健林果断调转船头,加快轻资产转型,第二年,万达商业地产更名为万达商业管理,干脆主动摘帽“地产”。

按照王的计划,2019年开始,新开业万达广场至少70%以上是轻资产。

轻资产策略下,万达广场的业务模式,从拿地自持向输出品牌和管理,获得租金收入分成转变。

运营模式成熟后,便于以低成本快速扩张,更关键的是,不再大量占用资本,杠杆降下来,经营更安全,也易获得高估值。

2021年开始,万达商管不再发展重资产以及投资持有万达广场物业。

据《21CBR》记者统计,自2015年提出轻资产战略以来,万达商管每年有19-29个轻资产模式的万达广场开业。

截至2021年3月底,368座万达广场中,轻资产及合作的为98家,在建的142家万达广场,80%为轻资产。

2020年,投资物业租赁及管理成为万达商管最大收入来源,达359.03亿元,占总收入超9成,比5年前,占比提高了近8成,其在中国的出租率高达99.4%。

最逆天的,是万达商管的毛利率水平。

受益轻资产业务带动,即便受疫情影响的2020年,万达商管毛利率达74.38%,这已经接近五粮液80%的毛利率。有些万亿房企的毛利率,只有可怜的12.9%。

高端白酒的原料,无非就是水和粮食,卖到天价卖的是一种文化;万达商管的资源是品牌、商户,王健林就卖管理服务,将傻大笨粗的地产也玩出了境界。

告别高负债

轻资产的模式不限于万达广场,王健林还在酒店业复制,很早就明确,新开业酒店原则上全是轻资产。

截至2021年6月底,万达酒店发展(00169.HK)旗下98家酒店,没有一家自有物业,92家为管理酒店。

根据管理酒店模式,王健林只要将相关品牌许可授予酒店业主,通过其任命的现场酒店管理团队来管理此类酒店,就能向酒店业主收取管理费用。

2021年上半年,酒店业市况惨淡的情况下,万达酒店发展盈利将近1亿人民币。

这几乎旱涝保收,业主还不能随便退出。

就在9月16日,融创为提前终止21家酒店管理协议,宣布支付给万达酒店1.33亿元,作为终止的补偿。

数据显示,万达酒店及度假村,筹建及待开业酒店180余家,轻资产化的发展模式,仍是未来的品牌拓展方向。最新的消息是,万达酒店及度假村旗下首家海外轻资产输出管理项目 ——伊斯坦布尔万达文华酒店,将10月亮相。

当然,因地产业务萎缩,王健林承受了几年的业绩下降之痛。

2018年至2020年,核心业务万达商管的总营收,由1065.49亿元滑至391.34亿元,净利润由317.95亿元跌至138.3亿元。

好处是,缩表后,不再需要高杠杆撬动土地和规模,就摆脱了高负债。

截至2021年6月末,万达商管有息借款总额,只有1552.85亿元,较上年末减少10.56%,短期有息负债222.88亿元,一年内到期的非流动负债190.22亿元,较上年末减少290.14亿元。

中国豪宅研究员院长城市运营专家朱晓红告诉《21CBR》记者,在房地产行业,万达商管的负债不算高。

密集调控,管控负债的板子,主要打到房产开发类企业,许多重资产房企,当下陷入到高杠杆经营的困境。

物业管理类企业压力小不少,王健林轻松得多。

港股二进宫

2021年3月,万达商管撤回A股IPO申请。

从港交所退市时,王健林本意全力备战A股,原本预计1年完成的A股发行,变得遥遥无期。

地产分析师严跃进告诉《21CBR》记者,万达商管在A股的等待期,和资本市场的大环境以及资金监管有关,“地产公司上市的审查还是比较严的。”

2018年万达商管引入腾讯、苏宁、融创、京东四大“豪门”,收购其港股退市时引入的投资人持有的14%股份。

协议约定,万达商管需在2023年10月31日前上市。

眼看“赌约”只剩两年,王健林决定不等了。

撤回A股IPO申请仅几天后,他迅速引入珠海国资委30亿战略投资,将重组的万达轻资产商管公司落户珠海。这正是万达商管本次港股上市的主体公司。

据公告,万达轻资产商管不持有物业,仅负责已开业的368个、正在建设中的155个以及未来开发的万达广场全面管理。

相比6年前,地产业已经大变,高杠杆、重负债的地产公司,大家唯恐避之不及,就喜欢“收租”的公司。

2020年,地产业共有19家物企提交招股书,恒大、融创、碧桂园等均将物业管理资产分拆在港上市,估值要高很多。

以融创服务为例,市盈率37倍,总市值437亿港元(9月17日收盘),已占到融创中国市值的2/3。

相对物业公司,万达商管的规模和稀缺性,要强得多。

IPG中国首席经济学家柏文喜向《21CBR》记者表示,物业服务及商业管理等“轻资产”概念是港股重要风口,高估值、高市盈率,对万达商管而言,或许这是登陆港交所最大的魅力。

在他看来,以万达的影响力、公司体量与成长性,应该会获得一个较高的估值,至少不低于近年上市的物业管理公司。

“万达商管是万达的核心企业,我什么企业都能丢,这个不能丢。”王健林直言,万达的多个业务板块中,他对万达商管最为看重。

过去几年,王健林在文旅、酒店、体育、影视等赛道频频失利,手中的可打的好牌不多了。2021年1-6月,中国地产企业销售排行榜上,万达集团只列第91位(全口径金额),纯论开发规模,大体就是三四流角色。

然而,在动荡的房地产市场,他守住了最重要的根基,还成功做大了,这可比有的地产大佬不知高到哪里去了



(编辑: 陈晓平 钟黛)
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